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Grundsteuer: Was ändert sich für Eigentümer?

Grundsteuer: Was ändert sich für Eigentümer?

Ab dem Jahr 2025 soll eine neue Berechnung der Grundsteuer gelten. Bereits ab dem 1. Juli 2022 müssen Eigentümer eine Grundsteuererklärung beim Finanzamt abgeben. Die Grundsteuer ist eine der wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen.

Grundsteuermodell veraltet

Die alte Berechnung der Grundsteuer ist längst nicht mehr auf dem neusten Stand: Die Berechnungsdaten stammen teils aus den 1960er Jahren, einige sogar aus dem Jahr 1935. Mit der Grundsteuerreform soll sich das nun ändern: zukünftig berechnet sich die Grundsteuer in drei Schritten: Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz. So wird es in Gegenden, die seit den 1960er bzw. 1930er Jahren einen Aufschwung erlebt haben, teurer, in strukturschwachen Gegenden dürfte die Steuer hingegen sinken.

Damit die neue Grundsteuer korrekt berechnet werden kann, müssen rund 36 Millionen Grundstücke neu bewertet werden. Eigentümer müssen ab dem 1. Juli 2022 bis spätestens 31. Oktober 2022 ihre Grundsteuererklärung digital über das Portal „ELSTER“ beim zuständigen Finanzamt einreichen. Die Abgabe in digitaler Form ist verpflichtend. Im Wesentlichen müssen die folgenden Parameter angegeben werden: Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, Alter des Gebäudes, Wohn-/Nutzfläche. Erst nach Sammlung aller Daten wird die neue Grundsteuer berechnet und auf Grundlage der neuen Werte erstmals zum 1. Januar 2025 festgesetzt.

Grundsteuer ist wichtigste Einnahmequelle

Die Grundsteuer wird auf den Grundbesitz erhoben. Hierzu gehören Grundstücke einschließlich der Gebäude sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Im Fall der Vermietung kann die Grundsteuer über die Betriebskosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. Die Gemeinden finanzieren hieraus Schulen, Kitas, Schwimmbäder oder Büchereien und investieren in die örtliche Infrastruktur wie Straßen, Radwege oder Brücken.

 

Gasmangel: Wohnungsverband will Mindesttemperatur senken

Gasmangel: Wohnungsverband will Mindesttemperatur senken

Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) fordert, die gesetzliche Mindesttemperatur in Wohnungen zu senken, sollte das Gas noch knapper werden. Einen ähnlichen Vorschlag machte die Bundesnetzagentur. Kritik kommt vom Mieterbund.

Vorschlag des GdW

„Sollten die Gaslieferungen nach Deutschland künftig weiter deutlich eingeschränkt werden und es zu einer Mangelsituation kommen, sollte der Rechtsrahmen so angepasst werden, dass weitere Absenkungen der Mindesttemperatur auf eine maximale Untergrenze von 18 Grad tagsüber und 16 Grad nachts möglich werden“, fordert GdW-Präsident Axel Gedaschko. Derzeit müssen Vermieter im Winter eine Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad gewährleisten.

Auch Klaus Müller, Präsident der Bundesnetzagentur, gibt an, derzeit mit der Politik über eine Senkung der Heizvorgaben für Vermieter zu diskutieren. Der CDU-Wirtschaftsrat unterstützt die Forderungen ebenfalls.

Mieterbund setzt auf Freiwilligkeit

Der Deutsche Mieterbund (DMB) bezeichnet die Vorschläge als „unsozial und unzumutbar“. „Wenn man zuallererst bei den Mieterinnen und Mietern mit einem staatlich verordneten ‚Wärmedeckel‘ ansetzt, könnte man dahinter auch die Unterstellung vermuten, sie würden Energie verschwenden. Dies ist jedoch grundfalsch. Gerade Mieterinnen und Mieter achten sehr wohl auf ihre Energiebilanz, schon deshalb, weil ihre Energiekosten sonst allein aufgrund der durch die Decke schießenden Preise immer weiter steigen“ kommentiert der Präsident des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten.

 

Immobilienkauf: Das bedeuten steigende Zinsen

Immobilienkauf: Das bedeuten steigende Zinsen

Seit Weihnachten 2021 sind die Zinsen für Immobilienkredite sprunghaft angestiegen – sogar für viele Experten kam diese schnelle Entwicklung unerwartet. Für neue Finanzierungen steigt die monatliche Belastung deutlich. Was sollten Immobilienkäufer beachten?

Was ist passiert?

Die Zeit der historisch niedrigen Zinsen scheint vorbei zu sein: Seit Jahresbeginn stiegen die Zinsen für Immobiliendarlehen von etwa 1 Prozent auf 2,8 Prozent. Laut Experten sind die Gründe hierfür die anhaltende Rekordinflation sowie die Coronakrise und der Krieg in der Ukraine. Damit der aufgenommene Kredit in einem Zeitraum von 30 Jahren getilgt werden kann, verlangen die meisten Banken eine Anfangstilgung von 2 oder 3 Prozent.

Die Folge: Konnten im Jahr 2021 mit 1.000 Euro monatlich bei 1 Prozent Zins und 3 Prozent Tilgung noch 300.000 Euro finanziert werden, sind mit dem aktuellen Zins und 3 Prozent Tilgung nur 200.000 Euro finanzierbar. Müssen aber 300.000 Euro mit einem Zins von 3 Prozent finanziert werden, beträgt die monatliche Belastung bei 3 Prozent Tilgung schon 1.500 Euro, dies berichtet die Verbraucherzentrale NRW.

Längere Zinsbindung meist sinnvoll

Experten gehen davon aus, dass es Mitte Juli sowie im Laufe des Jahres weitere Erhöhungen geben wird. Die Verbraucherzentrale NRW warnt davor, sich von niedrigen Zinsen bei der Hausbank oder auf Internetportalen blenden zu lassen: Meist gelten die Angebote nur für einen Teil der Kreditsumme. Stattdessen sollen Verbraucher auf eine möglichst lange Zinsbindung achten. Der Zins für 15-jährige Zinsbindungen liegt aktuell um ca. 0,3 Prozent höher als für 10 Jahre. Das kann sich lohnen, denn nach Ablauf der Zinsbindung muss die Restschuld zwingend mit dem aktuellen Marktzins finanziert werden.

 

Wohnkostenreport: Kaufen ist günstiger als Mieten

Wohnkostenreport: Kaufen ist günstiger als Mieten

Wohneigentum zu besitzen war in Deutschland im Jahr 2021 ca. 59 Prozent günstiger als das Mieten. Das ist das Ergebnis des aktuellen ACCENTRO Wohnkostenreports (WKR), der bereits zum siebten Mal in Zusammenarbeit mit dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln e. V. (IW) erstellt wurde.

Mieten stiegen, Selbstnutzerkosten sind gesunken

Im Rahmen der Untersuchung wurden die Selbstnutzerkosten und Mieten aller 401 Landkreise und kreisfreien Städte in Deutschland verglichen. Obwohl die Kaufpreise 2021 angestiegen sind, nahmen die Selbstnutzerkosten um durchschnittlich 0,11 Euro pro Quadratmeter und Monat gegenüber dem Vorjahr ab. Grund hierfür sind die kontinuierlich niedrigen Zinsen. Die Preise für Neuvertragsmieten stiegen hingegen an und waren pro Quadratmeter im Durchschnitt mehr als doppelt so teuer. Durch das Bestellerprinzip werden Immobilienkäufer zusätzlich entlastet.

Auswirkungen der Zinswende

Steigende Energie- und Baukosten aufgrund des russischen Angriffskrieges in der Ukraine sowie die Erwartung erster Zinsschritte durch die Europäische Zentralbank im Sommer 2022 dürften die Selbstnutzerkosten ansteigen lassen. Dem ACCENTRO Wohnkostenreport 2022 zufolge hängt die weitere Zinsentwicklung maßgeblich vom Verlauf des Kriegs in der Ukraine und der Corona-Pandemie ab.
Dennoch geht das IW in seinen Zinsszenarios davon aus, dass auch bei einem Zins von drei Prozent an den meisten deutschen Standorten immer noch signifikante Selbstnutzerkostenvorteile bestehen. Wohneigentum bleibt also trotz der Zinswende weiterhin attraktiv.

 

Kabinettsbeschluss: Stufenmodell bei CO2-Kosten

Kabinettsbeschluss: Stufenmodell bei CO2-Kosten

Bei der CO2-Abgabe möchte die Ampel Mieter entlasten. Bisher können Vermieter die Zusatzkosten für den CO2-Preis vollständig an ihre Mieter weitergeben – nun hat die Ampel ein Stufenmodell beschlossen, bei dem der Vermieter anteilig zahlen muss.

Was wurde beschlossen?

Die Bundesregierung hat nun eine Aufteilung der CO2-Kosten im Mietverhältnis beschlossen. Für Wohngebäude soll ein Stufenmodell gelten: Je schlechter der energetische Zustand eines Gebäudes, desto höher ist der Kostenanteil für Vermieterinnen und Vermieter. Investieren sie in klimaschonende Heizungssysteme und energetische Sanierungen, sinkt ihr Anteil an den CO2-Kosten. Je nachdem wie gut der energetische Zustand des Gebäudes ist und wie hoch der CO2-Verbrauch ist, müssen Vermieter dann zwischen null und 90 Prozent der CO2-Abgabe übernehmen.

Kg CO2 pro m² und Jahr – Vermieter : Mieter

0 bis 12 kg – 0 % : 100 %
12 bis 17 kg – 10 % : 90 %
17 bis 22 kg – 20 % : 80 %
22 bis 27 kg – 30 % : 70 %
27 bis 32 kg – 40 % : 60 %
32 bis 37 kg – 50 % : 50 %
37 bis 42 kg – 60 % : 40 %
42 bis 47 kg – 70 % : 30 %
47 bis 52 kg – 80 % : 20 %
Über 52 kg – 90 % : 0 %

Ausnahmen und Sonderregelungen gibt es zum Beispiel bei denkmalgeschützten Gebäuden, Gebäuden in Milieuschutzgebieten, gewerblichen Immobilien oder in Gebieten mit eingeschränkter Energieversorgung. Die CO2-Steuer beträgt derzeit 30 Euro je Tonne CO2 und steigt bis zum Jahre 2025 stufenweise auf 55 Euro an. Wenn der Bundestag dem Gesetz zustimmt, tritt es am 1.1.2023 in Kraft.

 

EEG-Umlage: Bundesrat billigt Entlastung der Stromkunden

EEG-Umlage: Bundesrat billigt Entlastung der Stromkunden

Am 20. Mai 2022 hat der Bundesrat einen Bundestagsbeschluss zur vorzeitigen Absenkung der so genannten EEG-Umlage gebilligt. Damit werden Stromkundinnen und -kunden schneller als ursprünglich geplant von den aktuell stark gestiegenen Energiepreisen entlastet.

Entlastungen wegen gestiegener Energiepreise

Die Ampel-Koalition hatte sich wegen der hohen Energiepreise am 23. Februar darauf geeinigt, die EEG-Umlage vorzeitig abzuschaffen. Ursprünglich sollte sie erst zum 1. Januar 2023 gestrichen werden.  Nun sinkt die EEG-Umlage zum 1. Juli 2022 von bislang 3,72 Cent pro Kilowattstunde auf null ct/kWh. Eine vierköpfige Familie wird dadurch im Vergleich zu 2021 um rund 300 Euro pro Jahr entlastet, heißt es in der Gesetzesbegründung. Stromanbieter sind dazu verpflichtet, die Absenkung in vollem Umfang an ihre Kunden weiterzugeben. Die Ausfälle der Unternehmen betragen rund 6,6 Milliarden Euro und werden vom Bund erstattet.

EEG-Umlage zur Finanzierung von Ökostrom

Die EEG- bzw. Ökostrom-Umlage wurde im Jahr 2000 eingeführt. Sie diente dazu, die Förderung des Ausbaus von Solar-, Wind-, Biomasse- und Wasserkraftwerken zu finanzieren und wurde bisher bei den Endkunden über die Stromrechnung erhoben. Im Januar 2022 sank sie auf 3,7 Cent pro Kilowattstunde – dies war der niedrigste Stand seit zehn Jahren.

 

Urteil: Abwassergebühren in NRW zu hoch

Urteil: Abwassergebühren in NRW zu hoch

Ein Urteil, dessen Folgen für Nordrhein-Westfalen (NRW) noch nicht ganz klar sind. Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Münster entschied, dass eine Kommune falsch kalkuliert hat – dies betrifft wohl mehrere Kommunen.

Eigentümer klagt gegen Abwassergebühren

Neben den Steuern sind die Abwassergebühren der wohl größte Posten auf den meisten Nebenkostenabrechnungen. In Oer-Erkenschwick hatte ein Eigentümer gegen seinen Bescheid aus dem Jahre 2017 über knapp 600 Euro geklagt. Das OVG entschied nun, dass die Abrechnung um insgesamt 18 Prozent zu hoch ausgefallen ist. Bei 600 Euro Gebühren, die der Kläger bezahlen musste, wären das 120 Euro zu viel gezahlt.

Falsche Kalkulation

Die Stadt hat grobe Fehler bei der Abrechnung gemacht. So hatte sie bei der Abschreibung der Entwässerungsanlagen immer den Neuwert geltend gemacht. Zudem waren die zugrunde gelegten Zinsen viel zu hoch. Das Gebührenrecht schreibt vor, dass die Städte keinen Gewinn durch Gebühren machen dürfen. Bislang gibt das Gesetz vor, dass Anschaffungs- und Betriebskosten und auch die Zinssätze der letzten 50 Jahre gemittelt werden, um die aktuellen Gebühren zu berechnen. So berechnete zum Beispiel Oer-Erkenschwick einen Zinssatz von 6,52 Prozent. Das Oberverwaltungsgericht hält dagegen einen Zinssatz von nur 2,42 Prozent sowie einen Betrachtungszeitraum von zehn Jahren für angemessen. Wer jetzt noch einen Gebührenbescheid bekommt oder kürzlich bekommen hat, sollte daher unbedingt Widerspruch einlegen und auf die Entscheidung des OVG verweisen, rät der Bund der Steuerzahler. Andere Städte in NRW müssen nun prüfen, ob sie ihre Berechnungsgrundlage ändern müssen – somit könnten kommende Abrechnungen für Bürger deutlich günstiger ausfallen.
[OVG Münster, AZ 9 A 1019/20]

 

Geplatzter Kaufvertrag: Schadenersatzansprüche umfassen Maklerprovision

Geplatzter Kaufvertrag: Schadenersatzansprüche umfassen Maklerprovision

Hat der Verkäufer einer Immobilie sich eine Pflichtverletzung zuschulden kommen lassen, woraufhin der Käufer vom Kaufvertrag zurücktritt, kann der Käufer die bereits gezahlte Maklerprovision sowie die von ihm entrichtete Grunderwerbssteuer als Schadenersatz einfordern. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH).

Der Fall: Verkäufer begeht Pflichtverletzung

Mit notariellem Vertrag verkaufte der Beklagte an die Klägerin ein mit einem Wohnhaus und einem Betriebsgebäude bebautes Grundstück zu einem Kaufpreis von 710.000 Euro. In der Folgezeit zahlte die Klägerin an die von ihr beauftragte Maklerin eine Provision von 25.347 Euro. Ferner entrichtete sie die vom Finanzamt festgesetzte Grunderwerbsteuer in Höhe von 23.800 Euro. Wegen arglistiger Täuschung trat die Klägerin vom Kaufvertrag zurück und verlangte in diesem Zug die Erstattung der Maklerprovision sowie der Grunderwerbsteuer.

Das Urteil: Erstattungsansprüche sind an den Verkäufer abzutreten

Der Bundesgerichtshof urteilte, dass die Erstattungsansprüche der Käuferin gegen den Makler und den Fiskus und Klägerin entsprechend § 255 BGB an den Verkäufer abzutreten sind. Die wirksame Anfechtung des vermittelten Kaufvertrages lasse den Provisionsanspruch der Maklerin entfallen, so dass die Klägerin die Provision von dieser zurückverlangen könne. Gleiches gelte für die Grunderwerbsteuer, da die Steuerfestsetzung nach wirksamer Anfechtung und Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG aufzuheben sei. Ein Schaden könne der Klägerin daher nur entstehen, wenn sie mit einem ihrer Rückgewähransprüche ausfalle. Hierfür sei nichts ersichtlich.

[BGH, AZ: V ZR 272/19]

 

Nebenkosten erhöhen: Was ist möglich und sinnvoll?

Nebenkosten erhöhen: Was ist möglich und sinnvoll?

Die steigenden Energiepreise werden sich in der Nebenkostenabrechnung niederschlagen – das ist klar. Darum denken viele Mieter und Vermieter nun über eine Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen nach, um Nachzahlungen zu vermeiden. Doch Vermieter dürfen jetzt keine einseitigen Erhöhungen beschließen.

Vorauszahlungen erhöhen

Vermieter dürfen die monatlichen Vorauszahlungen ihrer Mieter nur in Zusammenhang mit einer Betriebskostenabrechnung erhöhen. Diese Erhöhung darf einem Zwölftel des Nachzahlungsbetrages entsprechen. Ebenfalls darf die Vorauszahlung bei erwartbaren Mehrkosten erhöht werden, z. B. bei einer Änderung der Personenzahl oder gestiegenen Energiepreisen. Ein bloßer Verdacht reicht nicht aus, um einen „Sicherheitszuschlag“ zu verlangen (BGH Urteil VIII ZR 294/10).

Welche Lösungen gibt es?

Die Situation ist sowohl für Vermieter als auch für Mieter unangenehm. Vermieter fürchten in Vorkasse gehen zu müssen und auf Nachzahlungen zu warten, während Mieter Sorge vor horrenden Nachzahlungen haben. Im Idealfall sollte das Gespräch gesucht werden, vor allem wenn die Vorauszahlungen knapp kalkuliert sind. Eine einvernehmliche Erhöhung ist nämlich zu jedem Zeitpunkt möglich. Auch Mieter können auf ihre Vermieter zugehen und eine höhere Zahlung vorschlagen.

 

Mietwohnung mit WBS – wer ist berechtigt?

Mietwohnung mit WBS – wer ist berechtigt?

Gerade in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt stoßen Wohnungsuchende in Immobilienanzeigen immer wieder auf den Zusatz „nur mit WBS“. Doch was heißt das eigentlich und wer darf sich auf die Wohnung bewerben?

WBS, kurz erklärt

Entscheidet sich ein Vermieter dafür, sogenannte „Sozialwohnungen“ zu bauen oder zu vermieten, erhält er dafür staatliche Fördergelder. Diese verpflichten ihn im Gegenzug dazu, die Wohnung für eine festgelegte Dauer zur Kostenmiete zu vermieten. Das bedeutet, dass die Miete knapp über der Kostendeckung liegt und vergleichsweise wenig Ertrag bringt. Mieten darf diese Wohnung nur, wer einen Wohnberechtigungsschein (WBS) vorlegt – dies trifft hauptsächlich auf Menschen mit geringerem Einkommen vor.

Wer bekommt einen WBS?

Die Einkommensgrenzen für den Wohnberechtigungsschein sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und liegen zwischen 12.000 und 21.600 Euro für einen 1 Personen-Haushalt. Für jede weitere Person und jedes Kind im Haushalt steigt die Grenze. Für den Wohnberechtigungsschein ist ein dauerhafter Aufenthalt in Deutschland notwendig. Der WBS kann bei der zuständigen Behörde beantragt werden und ist ab Ausstellung ein Jahr gültig. Mieter einer Wohnung mit Wohnberechtigungsschein haben den Vorteil, dass sie nicht zum Auszug verpflichtet werden können, wenn sie eines Tages die Einkommensgrenze überschreiten. Unter Umständen können Wohnungssuchende, die die Einkommensgrenze überschreiten, durch den Vermieter eine Freistellung erhalten und gegen monatliche Ausgleichszahlungen eine WBS-Wohnung beziehen.